Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

0
50

Кто такой собственник?

Если коротко, то собственником такой квартиры считается участник кооператива, выплативший пай. Но, как и везде, здесь имеются некоторые тонкости и нюансы. Если в момент выплаты паевого взноса член кооператива не состоял в браке, то данная квартира будет считаться его собственностью без каких-либо сомнений.

Если в законном браке была приобретена квартира ЖСК, собственность будет принадлежать по закону обоим супругам и считаться совместной. Если предстоит развод и раздел имущества, то один из супругов, который не является членом кооператива, может на законных основаниях претендовать на свою долю в квартире. Этот вопрос можно решить, как мирным путем, так и через судебные инстанции.

Важный нюанс: если пайщик внес какую-то часть взноса, будучи неженатым, а остальную, находясь уже в законном браке, то доля каждого из супругов при разделе недвижимости будет осуществляться на основании суммы, выплаченной в период брака.

Что же касается детей, проживающих совместно с владельцем кооперативной квартиры, выселить их оттуда не представляется возможным, так как они находятся под защитой статьи 31 Жилищного кодекса.

Член ЖСК имеет возможность передать свою долю в недвижимости остальным членам своей семьи

, при этом кооператив выдаст необходимый документ — протокол общего собрания участников ЖСК, где принималось такое решение, на основании которого осуществляется вступление в наследство имуществом. Но это возможно только при условии, если это предусмотрено

уставом кооператива

и с согласия второй половины.

Протокол общего собрания участников ЖСК.

Как можно догадаться из предыдущего пункта, владельцем квартиры может считаться член ЖСК, сделавший полную выплату в паевой фонд. Однако, даже в этом случае имеются свои определенные особенности. Например, если участник сообщества не состоял в браке, после выплаты жилье будет полностью принадлежать ему.

Но если жилье покупала супружеская пара, тогда имущество будет общим. При разводе даже тот из супругов, кто не состоял в сообществе, имеет полное и неотъемлемое право на владение частью жилья. Как правило, все эти вопросы решаются мирно, либо через суд и исковое заявление о признании права собственности на квартиру в ЖСК.

На этом нюансы, касающиеся супружеских отношений, не заканчиваются. Если доля паевого взноса была внесена частично до заключения брака, а полное погашение произошло уже в браке, то при разводе каждый из супругов получает долю в соответствии с внесенными средствами. А вот детей из кооперативной квартиры выселить не получится ни при каких обстоятельствах. Этот нюанс прописан в 31 статье ЖК Российской Федерации.

Для передачи доли членам семьи потребуется протокол общего собрания. На собрании имеют право принять такое решение, только если она соответствует уставу сообщества.

Согласно Федеральному закону №214, гражданин самостоятельно имеет право выбирать способ покупки квартиры.

Часто сделки совершаются через жилищно-строительные кооперативы. Это требует заключения договора на приобретение жилья.

К покупке жилья через ЖСК нужно подойти серьезно: ваши усилия в будущем окупятся, сделав вашу жизнь стабильной и комфортной.

Поэтому далее мы поговорим о главном элементе такого приобретения жилья — договоре с ЖСК.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Согласно ст. 1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со

ст. 114

ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно

ст. 2

ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст. 5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст. 25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно

п. 9 ст. 220

НК РФ, гражданин вправе получить в следующие

налоговые периоды

, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Исходя из этого и согласно письму Минфина от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403, член ЖСК сможет воспользоваться правом на вычет не ранее того налогового периода, когда он получит передаточный акт на жилье, при условии выплаты полной суммы пая.

В этой связи пайщику не всегда бывает возможно возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК имеется нарушение условий заключенного с пайщиком договора и грубое уклонение от исполнения принятых обязательств. ЖСК принимает средства не в качестве оплаты квартиры, а как паевые взносы.

До момента полной оплаты пайщиком этих взносов право собственности на объект недвижимости либо находится у ЖСК, либо в залоге у ЖСК. Схема с использованием ЖCК привлекает многие строительные компании из-за того, что они могут работать по системе, схожей с финансовой пирамидой: квартиры для старых членов кооператива приобретаются за счет средств новых членов. Понятно, что для того, чтобы такая схема работала, постоянно нужно привлекать в кооператив новых пайщиков.

  • супруг / супруга;
  • мать / отец;
  • сын / дочь;
  • бабушка / дедушка.

Порядок оформления соглашения Соглашение об уступке пая на недвижимость другому лицу оформляется в письменном виде, и подписывается обеими сторонами сделки.Порядок оформления договора цессии будет зависеть от того, полностью ли оплачен пай.

Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна. Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру. По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств. Вдруг обстоятельства у А.

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий! Что это такое Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

ВажноРазмер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г.

Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р., которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

ВниманиеВступительный взнос в жилищный кооператив Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов.

ПОДРОБНОСТИ:   Договор материальной ответственности кассира: образец, особенности составления

В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст.121 ЖК РФ). Согласно ст.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Поэтому он должен быть составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами сделки, и содержать в себе следующие сведения: О сторонах сделки и о предмете сделки О правах и обязанностях каждой стороны сделки, как относительно друг друга, так и предмета сделки размер ежемесячной платы, порядок её внесения и периодичность Ответственность каждой стороны за нарушения условий соглашения досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций Случаи одностороннего расторжения соглашения и случаи подачи иска в суд Реквизиты каждой стороны другие сведения, в зависимости от нюансов сделки Нюансы налогообложения Первичный покупатель квартиры получает от продажи своего пая и своих прав определённый доход.

Основания возникновения

Жилищное право собственности на квартиру в ЖСК определяется пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, который наделяет участника кооператива всеми полномочиями, касающимися владения и пользования квартирой. Причем эти права появляются независимо от того, согласны с этим проживающие в данной квартире жильцы или нет, проходила ли жилплощадь процедуру оформления и регистрации или нет.

В ЖСК право собственности возникает только потому, что так предписывает закон и по причине одного-единственного события — полной выплаты пайщиком своего паевого взноса. Но это ни в коем случае не означает, что регистрация права собственности не нужна. Она нужна, более того, необходима обязательная регистрация, согласно статьи 219 ГК РФ, но сам момент возникновения собственности не зависит от регистрации. А зависит только от одного документа — справки, что паевой взнос выплачен до конца.

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Последующее оформление собственности ЖСК в регистрирующих органах необходимы владельцу кооперативной квартиры лишь для того, чтобы иметь возможность совершать различные сделки с ней (продать, сдать, подарить и прочее). Если он не собирается совершать подобные сделки, то и без процедуры государственной регистрации он будет считаться собственником, проживать и владеть квартирой сколько угодно долго.

К вашему сведению предлагаем прочитать о

рисках ЖСК

и

ЖНК

. Также предлагаем вам дополнительную информацию о:

ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вступление в жилищно-строительный кооператив — это одна из возможностей получить жилье в только что построенном доме.

Сейчас подобных организаций достаточно много, но именно этот вариант обладает очень явными особенностями. Как происходит регистрация права собственности в ЖСК и кто является собственником квартиры в ЖСК — ответы на эти вопросы в нашей статье.

Паевые взносы в жск оформление договора

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился. В этом и заключается смысл сделки по уступке права.

Это: Как пайщик контрагент до этого рассчитывался с застройщиком Какую сумму денежных средств необходимо внести новому пайщику чтобы застройщик выдал письменное разрешение на смену плательщика.

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Проблем будет меньше, если покупается жилье вторичное, в уже построенном доме, при выплаченном пае, при решении все юридических и организационных вопросов.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

С этим делом лучше не затягивать, поскольку с течением времени могут появиться определенные проблемы, касающиеся сбора и предоставления необходимых документов (в кооперативе может смениться председатель или он вовсе может быть упразднен).

Чтобы оформить регистрацию нужно подать соответствующее заявление в Росреестр, предварительно собрав необходимый пакет документов:

  • паспорт заявителя;
  • справка, полученная в кооперативе, подписанная председателем ЖСК и имеющая необходимую информацию — о том, что паевой взнос выплачен до конца, с указанием размера и даты, данные и реквизиты пайщика, выплатившего этот взнос, адрес недвижимости, которую надо зарегистрировать, с указанием размера жилплощади, этажа и других подробностей (в двух экземплярах);
  • если регистрация совершается на умершего, то в справке должен фигурировать документ о факте смерти, точная дата смерти (при этом необходимо предоставить дополнительные бумаги — копия свидетельства о смерти, нотариально заверенная копия завещания или документы, свидетельствующие о наличии родства);
  • также должен быть предоставлен кадастровый паспорт имущества — оригинал и должным образом оформленная копия;
  • копия ордера на кооперативную жилплощадь, заверенная или управляющим органом ЖСК, или нотариусом;
  • если паевой взнос был переоформлен на кого-то из членов семьи или в случае, когда он был выплачен не в полном объеме и передан другому лицу после 1 июля 1990 года, то это должно подтверждаться ксерокопией протокола собрания участников ЖСК;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • если кооперативная квартира приобретена в порядке обмена, совершенного в промежутке между 01.07.1990 — 01.08.1994 года, (но только в том случае, если бывший владелец полностью выполнил свои обязательства по выплате паевого взноса) нужно добавить еще несколько бумаг — обменный ордер на жилплощадь (копию) и заявления обеих сторон, участвующих в сделке (также копии), заверенные соответствующей печатью и подписью должностного лица из «Горжилобмена».

Рассматриваться заявление будет один месяц, по истечении которого получите документ о регистрации права собственности либо мотивированный отказ. Отказать могут по причине отсутствия какого-либо необходимого документа или в том случае, если на оформление подавало лицо, не имеющее на то полномочий.

7 (812) 627-14-94 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

nazad-str

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях – мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Право собственности в жилищно строительно кооперативе подкреплено некоторыми статьями жилищного кодекса Российской Федерации. Поэтому, мой совет, прежде чем разбираться в вопросах государственной регистрации для члена жилищного кооператива необходимо проконсультироваться с опытными юристами и внимательно изучить ЖК РФ.

Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Осталось внести последний взнос и уже будет выдана справка о внесении всех средств, предусмотренных договором.

Так вот, скажите, пожалуйста, я могу передать эту квартиру еще до вступления в собственность и до сдачи дома своей родной сестре?

Или все же лучше сначала оформить кооперативную квартиру на себя и потом передать?

  • Валентина – Что такое общее собрание членов жилищного кооператива и может ли голосование быть заочным? Протокол ЖСК8
  • Александр – Как ведется бухучет в ЖСК? Проводки, налоги, тарифы и смета в бухгалтерском учете10
  • Александр – Высшим органом управления жилищного кооператива является. Кто отвечает за правление ЖСК?1
  • Татьяна – Кто такой член жилищно-строительного кооператива, какие его права и обязанности, а также правовой статус?14
  • Яна – Должностные права и обязанности председателя ЖСК (ЖСК управляющего)21
  • Гудман – Особенности регистрации ЖСК: пошаговая инструкция для создания жилищно-строительного кооператива4
  • Анна – Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива и риски договора ЖСК при покупке новостройки1

юристам прямо на сайте

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам.

Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни

  1. Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
  2. Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
  3. Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
  4. Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
  5. Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
  6. Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
  7. Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
  8. Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
  9. Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
  10. Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
  11. Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
  12. Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
  13. Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
  14. Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  1. Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
  2. Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
  3. Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
  4. Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
  5. Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.
ПОДРОБНОСТИ:   Выселение из квартиры незаконно проживающих лиц: образец искового заявления

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Что представляет собой право собственности в ЖСК?

Такое право возникает, когда член сообщества выполняет обязательства. Под обязательствами следует понимать полное внесение денег в паевой фонд. Это четко прописано в пункте 4 218 статьи ГК Российской Федерации.

У описываемого процесса существуют разъяснения в Росреестре. Здесь говорится о том, что во владение недвижимостью человек вступает, независимо от того, имела ли место государственная регистрация.

Основной момент заключается в том, что жилищное право собственности в случае с ЖСК будет подтверждаться справкой, выдаваемой правлением организации.

Этот правоустанавливающий документ полностью соответствует действующему российскому законодательству. Это значит, что по справке недвижимость может быть поставлена на кадастровый учет. Фактически, чтобы зарегистрировать свое право на собственность в жилищном кооперативе, достаточно предоставить следующие бумаги:

  • договор о накоплений паев;
  • справка о внесении доли в полном объеме.

Нюансы заключения и регистрации договора

Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в ЖСК.

Основания возникновения и порядок оформления права собственности в ЖСК имеют огромное количество нюансов и юридических тонкостей, которых может не знать рядовой гражданин, поэтому желательна консультация опытного специалиста.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Порядок оформления в собственность квартиры в ЖСК, сильно отличается от подобных процедур с иного рода недвижимостью. Чтобы заниматься этим самостоятельно, необходимо иметь определенный опыт и знания. Если таковых нет, лучше положиться на помощь квалифицированного специалиста.

Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме дело очень сложное и рискованное. Если есть подходящий вариант на рынке вторичного жилья, то лучше воспользоваться им.

Покупка квартиры через ЖСК, несмотря на довольно приемлемую цену жилья, один из самых опасных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Подобные схемы сопряжены с массой рисков, связанных с недостаточной законодательной регламентацией деятельности таких объединений, ввиду чего, минимизировать их практически невозможно. Так, приобретая жилье в кооперативе, нужно быть готовым к возможному увеличению его стоимости, продлению сроков строительства и прочим нарушениям прав его членов.

Вопрос

Возврат пая при выходе из жилищного кооператива

Обязан ли ЖСК вернуть мне сумму внесенных мной средств (пай полностью не оплачен), если я был из него исключен?

Ответ

Да, согласно

ст. 132

ЖК РФ, сумма уплаченного исключенным членом ЖСК пая, подлежит возврату ему в порядке и сроки, установленные уставом, однако, не позднее двух месяцев, после принятия решения об исключении.

Как именно возникает право собственности на квартиру в ЖСК?

Основанием возникновения права собственности в ЖСК служит пункт 4 218 статьи ГК Российской Федерации который гласит, что член сообщества, получивший права на квартиру в ЖСК, может распоряжаться ей в полной мере.

И распоряжаться он может ей, независимо от того, была ли проведена государственная регистрация или процедура оформления.

Так называемое кооперативное владение возникает только потому, что пайщик выплатил свою долю полностью. Возникновение защищено российским законодательством. Впрочем, не стоит думать, что регистрации как таковой не потребуется. Она не просто нужна, она крайне важна и необходима. Выплата паевой доли касается только момента самого возникновения собственности.

Если владельцу потребуется продать квартиру, сдать ее в аренду, подарить кому-нибудь, тогда оформление в регистрационных органах ему понадобится непременно. Если жилец не планирует совершать сделки, тогда ему можно не регистрировать свое жильё. Он всё равно будет владеть своей квартирой, а также жить в ней сколько угодно.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

О

рисках ЖСК

и

ЖНК

вы можете узнать на нашем сайте. Предлагаем вам дополнительную информацию о:

Как правильно оформить и зарегистрировать жилье?

Если упустить момент, связанный с регистрацией и оформлением собственности ЖСК, с этим могут быть небольшие проблемы. Например, в жилищно-строительном кооперативе может смениться правление, или же могут сократить должность председателя. Каждая из этих ситуаций может повлечь за собой неприятности при оформлении документов и даже на стадии их предварительного сбора.

Регистрация оформляется в Росреестре. Сюда необходимо подать заявление. Но перед этим потребуется собрать все нужные бумаги.

К основным документам следует отнести:

  • паспорт подающего заявление;
  • справка о полной выплате паевого взноса;
  • кадастровый паспорт;
  • ордер на кооперативную жилую площадь;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

При переоформлении взносов на одного члена семьи, необходимо предоставить копии протокола с собрания членов ЖСК.

Имеют место случаи, когда кооперативное жилье было получено в результате обмена в промежутке между июлем 1990 и августом 1994 года.

Тогда, если прошлый владелец полностью выполнил свои паевые обязательства, необходимо предоставить ордер на обмен и заявления от обеих сторон, которые участвовали в процедуре.

Заявления должны быть заверены подписями и печатями сотрудников «Горжилобмена».

Сроки рассмотрения заявления составляют 30 дней. По истечении этого времени, выдаются бумаги регистрации, либо собственник получает обоснованный отказ. Причиной отказа может стать отсутствие какого-либо важного документа. Еще один вариант негативного ответа — прохождение процедуры человеком, который не вправе это делать по закону.

Одной из наиболее привлекательных схем получения жилья в строящемся доме является покупка доли в ЖСК.

Члены кооператива добровольно объединяют свои средства в виде пая на строительство жилья.

Ниже в статье мы разъясним что такое пай в ЖСК, а также будет представлен образец справки о выплате пая в ЖСК.

Договор между ЖСК и собственником заключается сразу при вступлении в кооператив. Граждане становятся пайщиками, освобождены от налогов.

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • содержание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Договор с ЖСК: образец.

Как правильно заключить?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

Содержание определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

    Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Пай и рассрочка

    Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.

    Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

    Права и обязанности сторон

    Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.

    К обязанностям членов ЖСК относят:

      Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

    • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
    • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
    • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
    • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

    В обязанности кооператива входит:

    • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
    • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
    • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

    Права пайщиков:

    • участие в общем собрании членов ЖСК;
    • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

    К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

    Смотрите статьи по теме:

    Неустойка

    Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

    Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

    Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

    Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

    Советы

    1. Внимательно прочтите договор и устав кооператива — эти документы должны вас защищать.
    2. Процедура выхода должна быть простой.
    3. Если в соглашении нет номера и площади квартиры — не подписывайте.
    4. Варианты возврата денег должны быть в тексте сделки.

Хотите жилье в строящемся доме, платите паевой взнос: образец справки о выплате пая в ЖСК. Договор купли продажи доли

При этом наследниками могут стать только близкие родственники пайщика, которые живут вместе с ним. Паевой взнос в ЖСК — это определенная денежная сумма, которая вносится в общий фонд.

Эти денежные средства дают пайщикам возможность использовать собственные доли, являющиеся частью общего имущества.

Однако, всё сказанное выше совершенно не значит, что до полной оплаты участник сообщества не должен проживать в отведенном ему жилье.

Выплаты осуществляются в сроки, установленные в документе в виде внесения платежей в кассу или перечислений на расчетный счет кооператива.

Документы об оплате хранятся у пайщика.

При погашении всей суммы выдается справка о полной выплате.

Она является основанием для передачи недвижимости в собственность пайщику.

Что такое справка ЖСК? Справка не имеет специально утвержденной формы. В разных организациях будет выглядеть по-разному.

Заполняется на обычном листе и подлежит учету как документ строгой отчетности в ЖСК. В момент выдачи справки устанавливается право собственности на квартиру.

В шапке документа указывается наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты: ИНН, ОГРН. Обязательно ставится номер исходящего документа и дата выдачи.

Далее следует название документа: Справка о полной выплате паевых взносов.

В текст справки вносятся обязательные реквизиты:

  1. ФИО пайщика, паспортные данные.
  2. Дата приема в кооператив.
  3. Реквизиты протокола Общего собрания о приеме в ЖСК.
  4. Дата выплаты всей суммы пая.
  5. Размер пая.
  6. Конкретное описание объекта недвижимости (адрес, номер квартиры, общая площадь, жилая площадь).

В документе указывается для какой организации он выдан. Справка подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива с расшифровками их подписей. Должна быть поставлена печать ЖСК.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Все виды не проходят регистрацию, а значит, не защищаются государством. Гражданам не запрещается вступать в сделки, выбирать любой вид договора, что вполне законно, но риски при этом становятся гораздо выше.

Несколько паев у одного члена

В случае принадлежности нескольких паев одному человеку он получит столько квартир, каким количеством долей располагает.

На решение Общего собрания количество паев никак не сказывается. Один член ЖСК – один голос.

Исключения составляют случаи, если в Уставе прописано другое.

Например, учитывать предоставляемые квадратные метры жилья в качестве эквивалента голосов. Или при внесении паевых взносов больше одного количество голосов равно количеству вносимых взносов.

Переуступка пая

Переуступка пая в ЖСК представляет собой не покупку недвижимости, а замену пайщика. Покупатель вносит денежные суммы за договор, который был ранее заключен со строительной фирмой, и получает права и обязанности по нему.

К правам относится получение жилья, к обязанностям – внесение денежных средств. Данная операция не дает членства в ЖСК. Облагается НДФЛ в пределах 13% для граждан РФ, 30% – для иностранцев.

Договор уступки

Договор переуступки называется цессией. Если пай был внесен полностью, то покупатель получает право по основному договору.

В этом случае нет потребности оформлять разрешение строительной компании на передачу доли. Достаточно только поставить его в известность уведомлением о смене пайщиков.

Его можно оформить или отдельным документом, или включить в договор переуступки. При обращении к строительной компании за разрешением на переуступку часто встречаются ситуации, когда компания требует плату за выдачу письменного согласия на передачу доли.

Порядок заключения договора переуступки:

  1. Цессионарий должен принять от цедента первоначальный пакет документов: предварительный и основной договоры, дополнительные соглашения, платежные документы.

Составляется акт о передаче всех документов с подписью покупателя и продавца. Нужно узнать у застройщика, есть ли у цедента долги, пени.

  • Подписывается письменный договор цессии, но он не дает автоматического приема в ЖСК. В нем должны указываться реквизиты основного договора, который передается по переуступке (№ и дата).
  • Необходимо пройти процедуру вступления в кооператив: написать заявление, которое рассматривает правление и утверждает. Общее собрание кооператива, оплатить вступительный взнос.

    Есть риск, что на Общем собрании могут не проголосовать за принятие в кооператив. Для уменьшения риска в текст документа нужно включить пункт о его расторжении при отказе в приеме в ЖСК.

  • Переуступку пая необходимо делать, только договорившись с правлением. Иначе подписание договора переуступки в ЖСК – бесполезный документ.

    Договор переуступки пая в ЖСК встречается редко, так как необходимо решение Общего собрания для приема в кооператив.

    Образец договора уступки пая в ЖСК можно найти перейдя по ссылке.

    Жилищным кооперативом согласно ст. 110 п. 1 ЖК РФ является объединение граждан на добровольных началах с целью удовлетворения имеющейся потребности в собственном жилом помещении.

    Жилищный кооператив может создаваться также и с целью взятия в собственные руки управления многоквартирным домом – организации уборки мусора, прямой связи с коммунальными и иными службами.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 . Это быстро и !

    Членами жилищного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица, являющиеся как собственниками всего жилья в доме, так и отдельных жилых помещений.

    Каждый член жилищного кооператива гарантирует его существование и осуществление взятых на себя обязательств, при помощи личных средств, сбором которых ведает собрание учредителей жилищного кооператива.

    Для создания жилищного кооператива достаточно собрания пятерых собственников жилья, владеющих квартирами в многоквартирном доме. При этом каждый член кооператива обязуется своевременно вносить определенный денежный взнос в общий фонд.

    Создавая жилищный кооператив на паевой основе, граждане фактически становятся собственниками многоквартирного дома и несут ответственность за действия кооператива по использованию и своевременной оплате коммунальных услуг, труда наемных рабочих и тому подобное. Пай может принадлежать как одному человеку, так и нескольким физическим и юридическим лицам.

    Пай может быть передан по наследству, перекуплен, либо уступлен третьим лицам. Наследниками пая могут быть близкие родственники члена жилищного кооператива, имеющие права на долю в пае и проживающие совместно с пайщиком.

    Преимущественным правом вступления в жилищный кооператив, а значит и получения в распоряжение жилой собственности наделены жена, дети и близкие родственники скончавшегося члена кооператива.

    Пай дает право на получение жилья в многоквартирном доме, но самим жильем не является, так как одним паем могут владеть одновременно несколько лиц. Наличие пая предполагает получение жилья в собственность, если таковая возможность представится.

    Основным условием разделения многоквартирного строящегося, либо уже сданного в эксплуатацию дома на паи, является то, что количество пайщиков не может превышать количество свободных квартир.

    Кто такой пайщик?

    Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

    Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива.  На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

     Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

    Образец заявления о вступлении в ЖСК

    Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

    При подаче заявления на вступление в ЖСК, либо ЖК необходимо получить расписку о получении такового управлением жилищного кооператива.

    Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

    Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.

    Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.

    Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:

    • денежные взносы идут на оплату услуг дворников, уборщиц, сантехника, электрика и другого обслуживающего дом персонала;
    • из общих денежных взносов выделяется сумма, предназначенная на оплату ремонта подъезда, крыши и дома в целом, благоустройство придомовой территории;
    • председатель жилищного кооператива при общем согласии большей части его учредителей может использовать паевой капитал для вложения в бизнес, дивиденды от которого будут распределяться между всеми пайщиками.

    Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

    Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.

    После выплаты всего паевого взноса гражданин становится собственником жилья, оставаясь при этом членом жилищного кооператива. Правление кооператива вправе обязать пайщиков вносить дополнительные паевые взносы.

    Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.

    Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно изучить все аспекты существования ЖСК, а именно:

    • является ли жилищный кооператив одновременно инвестором и застройщиком жилья;
    • кто осуществляет застройку;
    • в какой срок планируется сдача жилья;
    • каковы условия внесения паевых взносов.

    Если инвестор и застройщик жилья – разные юридические лица, имеет смысл изучить договор, заключенный между ними. Особое внимание следует уделить наличию в нем пункта о возможном расторжении в случае невыполнения инвестором взятых на себя обязательств.

    Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.

    К подобным договорам следует относиться с крайней осторожностью и без необходимости не заключать с кооперативом договор о паевом участии в строительстве.

    Также перед заключением договора стоит проверить документы самого кооператива, обратив внимание на:

    • наличие свидетельства о праве собственности на землю;
    • наличие понятных и приемлемых условий Устава ЖСК;
    • наличие документа о включении ЖСК в специальный реестр жилищно-строительных кооперативов;
    • наличие проектно декларации;
    • истечение срока действия разрешения на произведение застройки.

    Если же договор пая в ТСЖ все же будет заключен, необходимо позаботиться о том, чтобы в него в обязательном порядке были внесены следующие сведения:

    • имелось четкое указание на то, когда, в какой срок и в каком размере будут выплачиваться паевые взносы;
    • было указанно, на какую конкретно жилую площадь сможет рассчитывать пайщик при завершении строительства;
    • договор должен содержать сведения о том, кому принадлежит участок, выделенный под строительство, какова его точная площадь, количество этажей и квартир в доме, фактический адрес местоположения нового дома;
    • была указанна стоимость выхода из ЖСК;
    • имелось указание на то, в каком состоянии член ЖСК будет принимать готовую квартиру, будет ли это серый вариант, или же в квартире должен быть произведен ремонт.