ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

0
501

Патентная система для ИП-арендодателя

Патентная система налогообложения (ПСН) основана на покупке предпринимателем патента на сдачу в аренду (наем) жилых или нежилых помещений, находящихся в его собственности, сроком на один год.

Цена патента при постановке на учет будет основываться на потенциальном (что-то среднее), а не реальном доходе от сдачи помещений в аренду. Должны учитываться дополнительные региональные факторы и категория деятельности ИП.

В Москве есть собственный закон (№ 53 «О патентной системе налогообложения»), и применяется дифференцированный подход к предпринимателям в зависимости от площади и места расположения помещений.

Рассчитать стоимость патента можно, используя онлайн-калькулятор на официальном сайте налоговой службы.

Выдаётся патент на срок до 12 месяцев в пределах календарного года, и его можно пролонгировать.

^К началу страницы

ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

Индивидуальные предприниматели, средняя численность наемных работников которых, не превышает за налоговый период,  по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, 15 человек ( ст. 346.43.НК РФ)

Патентная система налогообложения не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, осуществляемых в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом (

п.6 ст.346.43 НК РФ

)

^К началу страницы

Положения главы 26.5 НК РФ не запрещают индивидуальным предпринимателям  совмещать несколько режимов налогообложения.

При применении патентной системы налогообложения и осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых индивидуальным предпринимателем применяется иной режим налогообложения, индивидуальный предприниматель обязан вести учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в соответствии с порядком, установленным в рамках применяемого режима налогообложения (

п. 6 ст. 346.53 НК РФ

).

^К началу страницы

– Это патент на осуществление 1 из видов предпринимательской деятельности, который действует на территории того муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации, который указан в патенте (п. 1 ст.346.45 НК РФ).

При ведении индивидуальным предпринимателем нескольких видов предпринимательской деятельности патент необходимо приобретать на каждый из видов деятельности отдельно.

^К началу страницы

Для получения патента индивидуальный предприниматель должен подать в налоговый орган заявление на получение патента по форме, утвержденной приказом ФНС России от 11.07.2017 № ММВ-7-3/544@.

Заявление на получение патента необходимо подать не позднее чем за 10 дней до начала применения патентной системы налогообложения.

При осуществлении деятельности по месту жительства

Заявление подается в налоговый орган по месту жительства

При осуществлении деятельности на территории того муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации, в котором предприниматель на налоговом учете не стоит

Заявление подается в любой территориальный налоговый орган муниципального образования, городского округа, города федерального значения или субъекта Российской Федерации по месту планируемого осуществления индивидуальным предпринимателем предпринимательской деятельности

Индивидуальный предприниматель, утративший право на применение патентной системы налогообложения или прекративший предпринимательскую деятельность, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, вправе вновь перейти на патентную систему налогообложения по этому же виду предпринимательской деятельности не ранее чем со следующего календарного года (

абз. 2 ст. 346.45 НК РФ

)

ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

Заявление может быть подано лично или через представителя, направлено в виде почтового отправления с описью вложения или передано в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи.

^К началу страницы

Постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента, на основании указанного заявления в течение пяти дней со дня его получения (п.1 ст.346.46 НК РФ).

Датой постановки на учет является дата начала действия патента.

Величина налога не зависит от размера фактически полученного индивидуальным предпринимателем дохода и определяется исходя из суммы установленного по каждому виду деятельности потенциально возможного к получению годового дохода.

договор и ключи

^К началу страницы

  1. если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей

    При применении одновременно патентной систему налогообложения и упрощенной системы налогообложения, учитываются доходы от реализации по обоим налоговым режимам.

  2. если в течение налогового периода средняя численность наемных работников, по всем видам предпринимательской деятельности, превысила 15 человек

Заявление об утрате права на применение патентной системы налогообложения подается в налоговый орган в течение 10 календарных дней со дня наступления обстоятельства, являющегося основанием для утраты права на применение патентной системы налогообложения (

п. 8 ст. 346.45 НК РФ

).

Форма заявления об утрате права на применение патентной системы налогообложения (форма № 26.5-3) утверждена

Индивидуальный предприниматель, утративший право на применение патентной системы налогообложения или прекративший предпринимательскую деятельность, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, вправе вновь перейти на патентную систему налогообложения по этому же виду предпринимательской деятельности не ранее чем со следующего календарного года (

п. 8 ст. 346.45 НК РФ

).

^К началу страницы

В течение 5дней

  • В случае истечения срока действия патента

    Снятие с учета, осуществляется налоговым органом в течение 5 дней со дня истечения срока действия патента.

  • В случае утраты права на применение патентной системы налогообложения

    Снятие с учета осуществляется в течение 5 дней со дня получения налоговым органом заявления об утрате права на применение патентной системы налогообложения (форма № 26.5-3 утверждена Приказом ФНС России от 23.04.2014 № ММВ-7-3/250@)

  • В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется патентная система налогообложения

    Снятие с учета осуществляется в течение 5 дней со дня получения налоговым органом заявления о прекращении предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения (форма № 26.5-4 утверждена Приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@)

Датой снятия с учета является дата перехода индивидуального предпринимателя на общий режим налогообложения (на упрощенную систему налогообложения, на систему налогообложения для сельскохозяйственных производителей (в случае применения налогоплательщиком соответствующего режима налогообложения)) или дата прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения.

^К началу страницы

Налогоплательщики в целях пп. 1 п.6 ст. 346.45 НК РФ ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения (ст. 346.53 НК РФ).

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Вопрос неоднозначный., если сдача в аренду- это один из видов деятельности ИП, зарегистрированный в ИГРИП, то платится или УСН или ОСНО(НДС НДФЛ-13%). Но с др. стороны ИП является физ. лицом, и как всякое физ лицо, имеет право сдавать свое имущество в аренду, и при этом платить налог в размере 13 % (НДФЛ)

если вы имеете право на УСН, тогда УСН, а если нет, тогда эта деятельность подпадает под ОСНО

ИП имеет право получать доходы от сдачи в аренду только СОБСТВЕННОЙ недвижимости. Если помещение жилое (квартира, дом) – то это ЕНВД, если нежилое – ОСНО или УСНО (если имеете на это право). Если вы сдаете в аренду НЕ СВОЕ помещение – это деятельность агентов, – так же ОСНО (УСНО). Если вы УЖЕ ИП – то ни о каких “других” налогах ФЛ (как говорит Н.

Хмелевская) речи идти не может. “В качестве ФЛ” Вы можете ТОЛЬКО продать эту недвижимость, причем, независимо от вида налогообложения ИП продажа облагается НДФЛ 13% и необходимо подать 3-НДФЛ. Имейте в виду, что вычеты с НЕЖИЛОЙ недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет в 1 000 000, не предусмотрены.

Применять ПСН имеют право только ИП, среднесписочная численность сотрудников (включая работников по гражданским договорам) по всем видам деятельности которых не превышает 15 человек.

В свою очередь, применять ПСН в рамках договоров простого товарищества или доверительного управления имуществом нельзя.

Учет полученных доходов

Применяя ПСН предпринимателю обязательно необходимо вести книгу учёта полученных доходов (КУДиР), причём по каждому полученному патенту необходимо вести отдельную книгу учёта доходов.

Налоговая декларация

Налоговую декларацию на патентной системе налогообложения подавать не нужно.

Бухгалтерский учёт и отчётность

ИП, применяющие ПСН, не обязаны представлять бухгалтерскую отчетность и вести учет.

Отчетность за работников

Сдают только ИП, имеющие наемных работников.

Подробнее про отчетность за работников здесь.

Кассовая дисциплина

ИП, осуществляющие операции, связанные с с приемом, выдачей и хранением наличных денежных средств (кассовые операции) обязаны соблюдать правила кассовой дисциплины.

Более подробно о кассовой дисциплине здесь.

Обратите внимание, с 2017 года все ИП, осуществляющие расчеты с использованием наличных денежных средств и электронных средств платежа, обязаны были перейти на онлайн-кассы. ИП на ПСН в отношении всех видов деятельности, кроме общепита и торговли, могут не переходить на онлайн-кассы до 1 июля 2019 года. Также до июля 2019 года могут не применять ККТ ИП на ПСН в отношении розничной торговли и общепита при условии отсутствия наемных работников.

Дополнительная отчетность

Осуществление некоторых видов деятельности, а также владение определенным имуществом, подразумевает уплату дополнительных налогов и ведение отчетности.

Подробнее о дополнительных налогах для ИП здесь.

Что будет, если ИП, применявший одновременно УСН и ПСН, потеряет право на применение патента?

По данному вопросу в настоящее время существует 2 точки зрения. Одна часть писем финансового ведомства (например, от 18.03.2013 г. № 03-11-12/33) указывает на то, что при утрате права на патент, при одновременном применении ПСН и УСН, ИП остается на УСН по всем видам деятельности, так как совмещение УСНО и ОСНО не допускается. Но, это возможно только в случае, если причиной утраты права на патент не явилось превышение доходов свыше 60 млн.руб.

Другая часть писем (от 30 января 2015 г. № 03-11-12/3558, от 3 декабря 2013 г. № ГД-4-3/21548) указывает на то, что деятельность, по которой ИП применял ПСН, переводится на ОСНО, а остальная -–так и остается на упрощенке.

На практике, налоговый орган чаще всего занимает вторую позицию и переводит деятельность, по которой было утрачено право на патент, на ОСНО, несмотря на параллельное применение предпринимателем упрощенки.

Можно ли подать заявление на патент с середины месяца?

Заявление на патент можно подать в любой день месяца, при этом необходимо помнить, что сделать это нужно не позднее, чем за 10 дней до начала ведения «патентной» деятельности». Если заявление будет подано 11 июня, то деятельность должна быть начала не ранее 26 июня. В самом заявлении необходимо указать дату начала действия патента. Если, допустим, поставить дату начала действия патента – 25 июня и срок патента, к примеру, 6 месяцев, то датой окончания его действия будет 25 декабря.

Можно ли перейти с УСН на ПСН в середине года?

Все зависит от того, по каким видам деятельности ИП хочет перейти на ПСН.

Если ИП переходит на патент по отдельным (не всем) видам деятельности, то заявление на применение ПСН он может подать в любое время в течение года.

Если ИП осуществляет один вид деятельности и по нему собирается перейти с УСН на патент, то тут мнение МинФина раздваивается. Одна часть писем (например, от 19 сентября 2014 года N ГД-4-3/19079@) говорит о том, что перевод полностью всей деятельности с УСН на новый режим налогообложения допускается лишь с нового календарного года. При этом, в срок до 15 января нового года, ИП должен уведомить налоговый орган о прекращении применения УСН. Другая часть писем (в частности, от 16 мая 2013 г. N 03-11-09/17358) говорит о том, при применении упрощенной системы налогообложения и осуществлении только одного вида деятельности в одном субъекте Российской Федерации ИП вправе в течение года перейти по данному виду деятельности на ПСНО, оставаясь при этом и на упрощенной системе налогообложения.

В связи со сложившейся неоднозначной ситуацией при переходе полностью с УСН на ПСН рекомендуется запросить в налоговом органе пояснения относительно порядка перехода на патент в течение года.

Что делать, если во время действия патента увеличилось количество работников (появились новые объекты торговли и т.п.)?

В случае, если у индивидуального предпринимателя в течение срока действия патента увеличилось количество физических показателей ведения предпринимательской деятельности, в отношении которой данный налогоплательщик применяет патентную систему налогообложения (например, появились новые объекты торговли или общественного питания, увеличилась численность работников и т.д.), то полученный патент будет действовать только в отношении объектов (числа работников), указанных в патенте.

В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, связанной с использованием объектов (работников), не указанных в ранее полученном им патенте, индивидуальный предприниматель вправе, не позднее чем за 10 дней до даты начала осуществления предпринимательской деятельности с новыми показателями, подать заявление на получение нового патента, либо перейти в отношении указанных доходов на общую или упрощенную систему налогообложения. То есть, если во время действия патента ИП принял на работу новых сотрудников, отдельно по ним, необходимо получить новый патент, причем не ранее, чем за 10 дней до начала работы с ними. В случае, если этого сделано не будет и новые сотрудники начнут работать во время действия старого патента, налоговым органом это будет расценено, как занижение показателей ведения деятельности по старому патенту, что грозит, в свою очередь, проблемами с фискалами. Налоговый орган вправе по данному факту запросить объяснение у налогоплательщика.

Также в случае, если в установленный срок не будет получен новый патент по данным сотрудникам, ИП будит автоматически переведен на общую систему налогообложения, что повлечет за собой необходимость уточнения своих налоговых обязательств и представления налоговых деклараций, предусмотренных данной системой налогообложения.

Должны ли ИП на ПСН уплачивать торговый сбор?

ИП, применяющие ПСН, не должны уплачивать торговый сбор.

ПОДРОБНОСТИ:   Права инвалидов при долевом дарении квартиры

Нужно ли для получения патента в регионе, в котором ИП не состоит на учете, получать временную регистрацию или открывать офис?

В законодательстве прямого указания на то, что ИП должен иметь регистрацию или офис по месту ведения деятельности, нет.

Вот что говорит НК РФ (п. 2 ст. 346.45):

«Индивидуальный предприниматель подает лично или через представителя, направляет в виде почтового отправления с описью вложения или передает в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи, заявление на получение патента в налоговый орган по месту жительства, не позднее чем за 10 дней до начала применения индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения, кроме случая, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта.

В случае, если ИП планирует осуществлять предпринимательскую деятельность на основе патента в субъекте Российской Федерации, в котором не состоит на учете, в налоговом органе по месту жительства или в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, указанное заявление подается в любой территориальный налоговый орган этого субъекта Российской Федерации по выбору ИП. Каких-либо иных требований и документов для постановки на учет и получения патента НК РФ не устанавливает.

Не перечислены данные основания и в причинах отказа в выдаче патента (п. 4 ст. 346.45 НК РФ):

Основанием для отказа налоговым органом в выдаче индивидуальному предпринимателю патента является:

    1. Несоответствие в заявлении на получение патента вида предпринимательской деятельности перечню видов предпринимательской деятельности, в отношении которых на территории субъекта РФ в соответствии со статьей 346.43 НК РФ введена патентная система налогообложения.
    2. Указание срока действия патента, не соответствующего пункту 5 настоящей статьи;
    3. Нарушение условия перехода на патентную систему налогообложения, установленного абзацем вторым пункта 8 настоящей статьи.
    4. Наличие недоимки по налогу, подлежащему уплате в связи с применением ПСН.
    5. Незаполнение обязательных полей в заявлении на получение патента.

При этом, нет необходимости сниматься с учета по месту жительства. ИП может состоять на учете в нескольких ИФНС по месту получения патента.

Об этом прямо говорит п. 1 ст. 346.45 НК РФ:

«Индивидуальный предприниматель вправе получить несколько патентов.»

Можно ли применять одновременно ПСН и УСН по одному виду деятельности в одном субъекте РФ?

По данному вопросу у МинФина сложилось две точки зрения и обе противоположные.

1 точка зрения. ИП не может применять одновременно ПСН и УСН по одному виду деятельности

Согласно Письму от 28 марта 2013 г. № ЕД-3-3/1116 ИП не вправе в отношении части сдаваемых в аренду помещений применять ПСН, а в отношении остальной части сдаваемых в аренду помещений, применять иной режим налогообложения, если все указанные помещения расположены на территории одного субъекта Российской Федерации, поскольку ПСН применяется в отношении предпринимательской деятельности в целом, а не в отношении отдельно взятого объекта недвижимости или выборочно по одному из нескольких обособленных объектов.

2 точка зрения. ИП может совмещать ПСН и УСН по одному виду деятельности

Согласно Письму МинФина от 05 апреля 2013г № 03-11-10/11254 если ИП получил патент на осуществление деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.

Если у ИП, применяющего ПСН, в отношении предпринимательской деятельности, предусмотренной подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ, имеются в собственности иные жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, которые он сдает в аренду и которые не указаны в патенте, он вправе в отношении доходов от аренды указанных объектов применять иные режимы налогообложения.

С учетом неоднозначного мнения МинФина, рекомендуется сделать запрос в налоговую инспекцию по месту учета, относительно возможности применения ПСН и УСН по одному виду деятельности.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

Для налогообложения доходов физического лица от сдачи в аренду нежилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ применяется ставка НДФЛ 13%.

Кроме того, организация или индивидуальный предприниматель, арендующие объект недвижимости, будут являться по отношению к арендодателю – физическому лицу налоговыми агентами. Обязанности налогового агента составляет исчисление, удержание и перечисление в бюджет суммы НДФЛ.

Статья 209 НК РФ. Объект налогообложения

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

  • от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;

  • от источников в Российской Федерации — для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Исчисление сумм налога происходит в день фактической выплаты дохода арендодателю, а перечисление в бюджет в срок не позднее одного дня следующего за днем перечисления дохода.

Порядок действий налогового агента установлен

статьей 226 НК РФ

. Налоговые агенты обязаны ежеквартально предоставлять отчет по форме 6 – НДФЛ и ежегодно по форме 2 – НДФЛ в соответствии с п.2

ст. 230 НК РФ

.

Для формирования единого информационного поля каждому виду дохода присвоен определенный код. Перечень кодов установлен приказом ФНС России от 10.09.2015 № ММВ-7-11/387@ «Об утверждении кодов видов доходов и вычетов». Код налога НДФЛ, применяемый для выделения доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, – 1400 «Доходы, полученные от предоставления в аренду или иного использования имущества».

Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

Сам процесс передачи во временное пользование индивидуальным предпринимателем собственного нежилого помещения происходит по своему алгоритму действий.

Нужно знать все нюансы – какие документы сдавать нотариусу, следует ли арендное соглашение регистрировать еще где-то, какой налог платится обязательно и другие детали.

Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Для правильного определения размера платежей необходимо правильно определить вид налогов, которые необходимо уплатить, их ставки, а также учесть страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, которые ИП уплачивает за себя, а также возможности уменьшения налоговых платежей.

Предприниматель без наемных работников и не заключавший с физическими лицами (не ИП) договора на выполнение работ и оказание услуг, имеет право уменьшить рассчитанный налог на всю сумму уплаченных им страховых взносов. Если он является работодателем, то в зачет можно принять только 50% страховых взносов.

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).

  1. Подготовка пакета бумаг.
  2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
  3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
  4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
  5. Устный договор об условии сделки.
  6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
  7. Встреча сторон договора у нотариуса.
  8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
  9. Выдача ключей от помещения арендатору.
  10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
  11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации.

ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

Минфин России дал пояснение по запросу физлица, сдающего в аренду нежилое помещение (письмо Минфина России от 24 июня 2016 г. № 03-11-11/37017 “О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения”). В частности, если гражданин ведет самостоятельную деятельность на свой риск с целью получения систематической прибыли от пользования таким имуществом, то это относится к предпринимательской деятельности (ст. 2 ГК РФ).

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

  1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
  2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
  3. Сроки действия настоящего контракта.
  4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
  5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
  6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
  7. Кадастровый номер помещения.
  8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
  9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
  10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
  11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
  12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

  • Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
  • В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  • Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

    Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

    Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

    Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

    Особенности налога на имущество для спецрежимов:

    • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
    • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

    Специальные режимы имеют свои особенности применения.

    Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

    Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

    «Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

    Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

    • ставка 15%;
    • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
    • минимальные отчисления – 1% поступлений.

    Единый налог при УСН «доходы»:

    • ставка 6%;
    • база – выручка, т. е. все поступления;
    • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

    В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

    Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

    Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

    Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС.

    Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

    ПОДРОБНОСТИ:   Регистрация иностранного гражданина по месту жительства в России в 2019 году

    Единый налог на вмененный доход:

    • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
    • ставка от 7,5 до 15%;
    • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
    • применяются вычеты на взносы и пособия.

    Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

    Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

    1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

      ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

      начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

      если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

    2. на имущество:

      рассчитывается от стоимости недвижимости;

      ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

    3. на добавленную стоимость:

      ставка 18%;

      фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

      при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

    Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат  при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

    В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

    1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
    2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

    Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

    Пример 1

    ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

    Статья

    Сумма в год, тыс. руб.

    Поступления

    Арендная плата, в т. ч.

    – НДС

    1 440,00

    219,66

    Затраты в целях налогообложения

    коммунальные платежи, в т. ч.

    – НДС

    86,40

    13,18

    заработная плата

    90,00

    взносы на фонд оплаты труда

    27,18

    прочие издержки

    60,00

    амортизация

    300,00

    налог на имущество по кадастровой стоимости

    100,00

    Показатель

    (за год)

    ОСНО плательщик НДС

    УСН 15%

    УСН 6%

    ЕНВД

    Доходы

    1 220,34

    1 440,00

    1 440,00

    1 440,00 5)

    Расходы

    650,40

    663,58

    НДС

    206,48 1)

    Налог на прибыль / УСН / ЕНВД

    113,99 2)

    116,46 3)

    59,22 4)

    322,35 6)

    • 219,66 – 13,18 = 206,48
    • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
    • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
    • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
    • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
    • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

    Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

    Пример 2

    Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

    Показатель

    (за год)

    ОСНО плательщик НДС

    УСН 15%

    УСН 6%

    ЕНВД

    ПСН

    НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент

    68,97 1)

    110,54 2)

    43,20 3)

    282,96 4)

    60,00 5)

    • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
    • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
    • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
    • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
    • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

    Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

    Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

    • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
    • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
    • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
    • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

    Людмила Побережных, 2017-02-08

    Патентная система налогообложения – это специальный налоговый режим, который могут применять только ИП. Суть данной системы заключается в получении предпринимателем специального документа (патента), дающего ему право на осуществление определенных видов деятельности.

    Также как и на ЕНВД, размер реально полученного дохода на ПСН значения не имеет. Стоимость патента рассчитывается исходя из размера потенциального возможного дохода, который устанавливается государством.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    Покупая патент предприниматель освобождается (в отношении тех видов деятельности, по которым он купил патент) от уплаты основных налогов: НДФЛ, НДС (за исключением таможенного) и налога на имущество (за исключением объектов, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость).

    Для получения патента ИП необходимо заполнить заявление и подать его в ИФНС по месту жительства в срок не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала ведения деятельности на основе ПСН (новые ИП могут подать заявление вместе с документами на регистрацию).

    Если ИП планирует вести деятельность в регионе, в котором не стоит на учете, он может подать заявление в любой налоговый орган этого субъекта РФ. Исключение составляют ситуации, когда действие патентной системы разделяется по муниципальным образованиям. В этом случае заявление подается в ИФНС того муниципального образования, в котором ИП будет вести деятельность.

    Если деятельность будет вестись на территории города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) заявление можно подать в любую ИФНС данного города.

    Примечание: при осуществлении деятельности, предусмотренной пп. 10, 11, 32, 33 и 46 (в части развозной и разносной торговли) п. 2 ст. 346.43 НК РФ заявление на ПСН подается в ИФНС по месту жительства.

    Заявление можно подать несколькими способами:

    1. Лично или через представителя (по нотариальной доверенности).
    2. По почте с описью вложения.
    3. В электронном виде по интернету через операторов ЭДО.

    В случае отправки по почте или через операторов ЭДО датой подачи заявления будет считаться день его отправки.

    В течение 5 дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать патент (образец патента), либо уведомить об отказе в его выдаче.

    Обратите внимание, начиная с 2015 года применять патент можно только в том муниципальном образовании (субъекте РФ), в котором он был получен. Если вы планируете вести деятельность в другом месте, то заявление нужно подать в соответствующий налоговый орган этого города.

    Примечание: законом не запрещается одновременно получать патенты в разных муниципальных образованиях России.

    Размер налога = Налоговая база x 6% x (Срок действия патента / 12 месяцев)

    Налоговая база

    Налоговая база – это потенциально возможный к получению годовой доход ИП, размер которого устанавливается законами субъектов РФ и зависит от:

    1. Вида предпринимательской деятельности.
    2. Места, в котором деятельность осуществляется.
    3. Количества привлекаемых по этой деятельности наёмных работников, транспорта, торговых площадей и т.д.

    Ознакомиться с установленными размерами налоговой базы в конкретном регионе можно на этой странице.

    Обратите внимание, в 2015 году региональные власти получили право устанавливать цены на патенты для каждого муниципального образования, а не для всего субъекта в целом (за исключением деятельности по автоперевозкам и развозной (разносной) розничной торговли).

    С одной стороны, теперь стоимость патента должна быть более справедливой – дороже в больших городах и дешевле в малонаселенных пунктах. Но, с другой стороны, территория действия патента будет ограничена пределами конкретного муниципального образования.

    Срок действия патента

    Патент выдаётся на срок от 1 до 12 месяцев включительно, в пределах календарного года.

    Если ИП утратил право на применения патента или прекратил деятельность ПСН, снова перейти на патентную систему налогообложения (по этому же виду предпринимательской деятельности) он сможет только со следующего календарного года.

    Пример 1. Расчёт стоимости патента за полный год

    Объект налогообложения

    1 января 2019 года ИП Петров И.А. получил в ИФНС по г. Москве патент на осуществление предпринимательской деятельности по ремонту и пошиву обуви. Срок действия патента – 12 месяцев.

    Расчёт стоимости патента

    Налоговая база по ремонту и пошиву обуви в Москве составляет 600 000 рублей.

    За полученный патент Петрову И.А. необходимо будет заплатить: 36 000 руб. (600 000 руб. x 6%).

    Пример 2. Расчёт стоимости патента за неполный год

    Объект налогообложения

    1 августа 2019 года ИП Петров И.А. получил в ИФНС по г. Москве патент на осуществление предпринимательской деятельности по ремонту и пошиву обуви. Срок действия патента – 5 месяцев.

    Расчёт стоимости патента

    Налоговая база по ремонту и пошиву обуви в Москве составляет 600 000 рублей.

    За полученный патент Петрову И.А. необходимо будет заплатить: 15 000 руб. (600 000 руб. x 6% x (5 мес. / 12 мес.).

    1. Доходы с начала года превысили 60 млн. рублей. (по деятельности, в отношении которой применялась ПСН).
    2. Средняя численность сотрудников в течение срока действия патента превысила 15 человек (по всем видам деятельности ИП).

    Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

    • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
    • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
    • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
    • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
    • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.
    • Через расчетный счет (юридические лица и ИП) и лицевой счет (физические лица) непосредственно в отделении банка.
    • Через систему клиент – банк (юридические лица и ИП) или интернет – банкинг (физические лица).
    • Через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы.
    • Через личный кабинет на сайте «Госуслуги».
    • Через банковский платежный терминал.

    Оплата патента (срок оплаты в 2019 году)

    Индивидуальный предприниматель может работать на основе патента (если доход не превышает 300 МЗП в год (1 МЗП в 2018 году — 28 284 тенге)) или на основе упрощенной декларации (если доход не превышает 2044МЗП за полгода). В первом случае налоговая ставка с 1 января 2018 года – 1% от дохода. При этом налог можно уплачивать заранее за три месяца, за полгода или за год, исходя из предполагаемой прибыли. ИП на основе упрощенной декларации платит налоги по ставке 3% от суммы дохода раз в полгода по факту получения прибыли.

    Добрый день. ИП конечно может уплатить налоги в РФ, но возможность зачесть уплаченный налог в государстве нахождения недвижимости зависит от наличия либо отсутствия Соглашения об устранении двойного налогообложения и его содержания. В разных странах по разному.

    Максим Решетников заявил, что ИП, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. Приобретшие патент предприниматели свободны от подачи налоговых деклараций и ведения бухгалтерского учета, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов. Принятие закона, как планируют в мэрии, создаст благоприятные условия для развития малого бизнеса и совершенствования налогового администрирования.

    ^К началу страницы

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    1-12
    мес.

    Патент выдается с любой даты, на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года (

    п. 5 ст. 346.45 НК РФ

    ).

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    В течение 5дней со дня получения заявления на получение патента налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента (п. 3 ст. 346.45 НК РФ).

    Уведомление об отказе в выдаче патента доводится до сведения индивидуального предпринимателя в течение пяти дней после вынесения решения об отказе в выдаче патента.

    ^К началу страницы

    1. несоответствие в заявлении на получение патента вида предпринимательской деятельности перечню видов предпринимательской деятельности, в отношении которых на территории субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения

    2. указание срока действия патента, не соответствующего п. 5 ст. 346.45 НК РФ (патент выдается по выбору индивидуального предпринимателя на период от одного до двенадцати месяцев включительно в пределах календарного года)

    3. нарушение условия перехода на патентную систему налогообложения, установленного абзацем вторым п. 8 ст.345.45 НК РФ

      Индивидуальный предприниматель, утративший право на применение патентной системы налогообложения или прекративший предпринимательскую деятельность, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, вправе вновь перейти на патентную систему налогообложения по этому же виду предпринимательской деятельности не ранее чем со следующего календарного года (

      абз. 2 ст. 346.45 НК РФ

      )

    4. наличие недоимки по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения

    ПОДРОБНОСТИ:   Техническое обслуживание нежилых помещений в МКД. Можно ли провести газ, воду и каковы нюансы тарификации? Как провести газ в недостроенный дачный дом Можно провести газ в нежилое помещение

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    1
    календарный год

    Если патент выдан на срок менее календарного года, налоговым периодом признается срок, на который выдан патент.

    В случае прекращения предпринимательской деятельности, в отношении которой применялась патентная система налогообложения, до истечения срока действия патента, налоговым периодом признается период с начала действия патента до даты прекращения такой деятельности.

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    В течение 5дней

    ^К началу страницы

    ^К началу страницы

    Представление налоговой декларации Налоговым кодексом не предусмотрено (ст. 346.52 НК РФ)

    ^К началу страницы

    Переход на патентную систему налогообложения

    2

    Получаем патент

    В течение 5 дней со дня получения заявления на получение патента налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент (п. 3 ст. 346.45 НК РФ).

    3

    Оплата налога

    В случае если патент получен на срок до 6 месяцев

    Оплачиваем налог в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

    В случае если патент получен на срок от 6 до 12 месяцев

    Оплачиваем налог:

    • в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
    • в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.
    Как узнать ОКПО индивидуального предпринимателя (сдача в аренду собственных нежилых помещений ОКВЭД- 70.20.2:

    ОКПО написано в Информационном письме об учете в Статрегистре Росстата. то письмо, где и ОКВЭД написан)))

    1. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой менее 5 кв.м.;
    2. Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой более 5 кв.м.
    Добрый день подскажите какую систему налогооблажения выбрать ИП? Деятельность: сдача в аренду нежилого помещения!

    Упрощенная система налогообложения, объект – доходы (6 %). Заявление на её переход необходимо подать в течение 5 дней с даты регистрации ИП,

    Лучше всего выбрать упрощенную систему обложения

    Расчет налога ЕНВД для них кардинально различается, так как они имеют разные показатели БД (базовой доходности) и ФП (физического показателя).

    Рассмотрим варианты расчета налога ЕНВД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

    Уплата НДФЛ

    Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

    Налог на имущество

    Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

    Налог НДС

    Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

    Отчетность в налоговую

    Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

    Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

    Кроме этого , рассчитать стоимость патента вы можете при помощи калькулятора на официальном сайте ФНС.

    Если патент был получен на срок от 6 до 12 месяцев, тогда 1/3 суммы необходимо оплатить в течение 90 календарных дней после даты начала действия патента, а 2/3 суммы не позднее даты окончания действия патента.

    Оплатить патент можно без комиссии в отделении Сбербанка. Для оплаты необходимо знать: ФИО, адрес места жительства и ИНН индивидуального предпринимателя (в некоторых отделениях у вас могут потребовать заполненное платежное поручение).

    Примечание: если крайний срок оплаты выпадает на выходной или праздник, то оплатить патент необходимо в предыдущий рабочий день.

    Обратите внимание, что стоимость патента можно уменьшить на расходы по покупке и установке онлайн-кассы, но в сумме не более 18 000 руб. за один экземпляр ККТ. Для этого необходимо сдать в инспекцию по месту ведения патентной деятельности уведомление, составленное в произвольной или рекомендованной ФНС форме.

    Примечание: в соответствии с поправками, внесенными в ст.346.45 и 346.46 НК РФ, при утрате права на применение ПСН ИП может быть переведен также на УСН, ЕНВД и ЕСХН.

    Обратите внимание, что с 1 января 2017 года просрочка оплаты патента не влечет утрату права на применение ПСН, а предусматривает лишь наложение на ИП штрафа и начисление пеней на размер недоимки по налогу.

    Если ИП утратил право на применение ПСН и прекратил деятельность, в отношении которой она применялось, тогда снятие с учёта происходит в течение 5 дней со дня подачи в налоговую службу заявления об утрате права или прекращения деятельности.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    Примечание: датой снятия с учёта cчитается дата перехода ИП на общий режим налогообложения или дата прекращения деятельности, в отношении которой применялась ПСН.

    Ип сдает в аренду нежилое помещение налогообложение

    Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности.

    Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

    Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

    Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом.

    Физический показатель для расчета ЕНВД при передаче в аренду торговых мест любого из трех типов (в стационарной сети без торговых залов, объектов нестационарной сети, объектов общепита без зала обслуживания) зависит от их площади:

    • если площадь сдаваемого места менее 5 кв. м, то физическим показателем будет количество сдаваемых мест. Ежемесячная базовая доходность одного торгового места составляет 6000 руб.;
    • если площадь сдаваемого места более 5 кв. м, то физическим показателем будет площадь сдаваемого места. Ежемесячная базовая доходность в этом случае составит 1200 руб. с кв. м.
      Такие правила установлены пунктами 2 и 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.

    Количество торговых мест, переданных в аренду, можно установить на основании договоров аренды (или субаренды). При этом не имеет значения, заключен договор аренды на постоянной основе (например, на год и более) или же торговые места сдаются ежедневно разным предпринимателям и (или) организациям (письмо Минфина России от 4 мая 2006 г. № 03-11-04/3/236).

    При расчете ЕНВД учитывайте фактическое количество переданных в аренду торговых мест, а не число заключенных договоров. Если одно торговое место передано в аренду в равных долях разным организациям, то, несмотря на заключение нескольких договоров аренды, рассчитайте ЕНВД с одного торгового места (письмо Минфина России от 23 ноября 2005 г.

    № 03-11-04/3/142). Может сложиться ситуация, когда одной организации передано в аренду несколько торговых мест, которые фактически используются как одно. В этом случае площадь может быть больше, чем 5 кв. м. Тогда физическим показателем для расчета налога будет площадь, переданная в аренду, а не количество мест (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

    Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

    Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

    Патентная система для ИП-арендодателя

    В соответствии со статьей 608 ГК РФправо передачи имущества в аренду принадлежит собственнику. В качестве собственника может выступать: физическое лицо, ИП, юридическое лицо.

    Сдавая в аренду нежилое помещение, физическое лицо подвергает себя риску. Налоговые органы квалифицируют данную деятельность как предпринимательскую.

    Предпринимательской считается деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.1, ст.2 ГК РФ).

    Гражданский кодекс регламентирует, что заниматься предпринимательской деятельностью лицо имеет право исключительно с момента государственной регистрации в качестве предпринимателя. Для предотвращения вопросов со стороны налоговых органов необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с видом деятельности «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

    С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

    Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

    Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

    Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

    В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.

    Ответственность при неуплате налога

    Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

    Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

    Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

    Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

    При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

    • 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
    • 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
    • 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

    Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

    При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

    ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налоги

    ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

    Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

    При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

    Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги. Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

    1. ИП сдает в аренду нежилое помещение, какие особенности и налогиВ случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
    2. Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
    3. Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
    4. Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

    Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.